Face à une pression touristique sans précédent et une pénurie de logements pour les résidents, l’Espagne introduit à partir du 1er juillet 2025 un nouveau cadre légal strict concernant la location de courte durée, notamment via des plateformes telles qu’Airbnb, HomeAway, Booking.com ou encore TripAdvisor. Le décret royal 1312/2024 marque un tournant dans la gestion du marché locatif, imposant l’inscription obligatoire au “registre unique des locations” pour toute offre de logement temporaire. Cette réforme vise à clarifier un secteur jusque-là miné par le flou juridique et les fraudes, tout en répondant aux contestations relatives à la flambée des loyers et à la gentrification des centres urbains.
Les propriétaires, qu’ils soient particuliers ou professionnels, doivent désormais se plier à des obligations précises pour pouvoir continuer à proposer leurs appartements ou studios sur des plateformes majeures comme Airbnb ou Vrbo. Sans le précieux numéro d’enregistrement délivré par le ministère du Logement, la publication d’annonces est strictement interdite. Ce texte fait également écho aux mesures similaires déjà mises en place en France, Italie ou encore en Catalogne, où des sanctions pouvant atteindre 600 000 euros sont appliquées pour non-conformité.
Découvrez dans cet article détaillé les principales implications de cette loi, les démarches à respecter et les impacts attendus sur le marché espagnol des meublés touristiques, ainsi que les réactions des acteurs concernés, du gouvernement aux plateformes numériques.
Nouvelles obligations légales pour la location courte durée en Espagne à partir de juillet 2025
Avec l’adoption du décret royal 1312/2024, l’Espagne impose des règles strictes aux propriétaires proposant des logements en location de courte durée sur Internet. Toute annonce publiée sur des plateformes telles qu’Airbnb, HomeAway, Booking.com, Roomlala ou même l’asiatique Tujia doit désormais être précédée d’une inscription formelle au nouveau “registre unique des locations”. Ce dispositif vise à mettre fin à un marché longtemps laissé à lui-même, où les offres non déclarées proliféraient, créant des distorsions et des tensions dans le secteur du logement.
Le registre unique : Obligatoire, il sert de preuve de légalité pour chaque location temporaire. Pour chaque bien proposé, un numéro d’enregistrement, distinct selon la nature de la location (touristique, étudiante ou professionnelle), doit être obtenu avant toute mise en ligne. Cette innovation numérique s’inscrit dans un effort global de transparence et de contrôle renforcé.
Quels logements sont concernés ?
- Les logements entiers ou partiels mis à disposition pour un hébergement temporaire sur internet.
- Les logements proposés sur des plateformes de référence : Airbnb, FlipKey, Wimdu, Roomlala, TripAdvisor, VRBO, et bien sûr Booking.com.
- Toutes les locations, qu’elles relèvent d’une résidence principale ou secondaire, y compris les logements étudiants et professionnels en mission temporaire.
Cependant, certaines exceptions subsistent :
- Les locations à long terme liées à des contrats de résidence principale minimum de 5 ans (7 ans si bailleur institutionnel) échappent au régime d’enregistrement.
- Les locations non diffusées en ligne, même si elles sont soumises à d’autres obligations fiscales et juridiques.
Les modalités administratives à respecter :
- Signature d’un contrat précisant l’usage temporaire et la destination du séjour (touristique, universitaire, médical, professionnel).
- Déclaration claire de l’adresse de résidence principale du locataire qui ne doit pas coïncider avec le logement loué.
- En cas de location touristique, approbation nécessaire d’une majorité d’au moins 3/5 des copropriétaires de l’immeuble, selon le décret du 3 avril 2025.
- Inscription obligatoire au registre unique avant publication de l’annonce.
- Frais d’enregistrement de 27 € hors taxes, à acquitter en ligne ou en personne.
| Critère | Location de courte durée | Location de longue durée (résidence principale) |
|---|---|---|
| Durée du bail | Flexible, de quelques jours à plusieurs mois | Minimum 5 ans (ou 7 ans pour entreprises) |
| Loyer | Libre fixation | Encadré légalement, révision annuelle limitée |
| Finalité | Tourisme, études, soins, missions temporaires | Résidence habituelle du locataire |
| Obligations légales | Inscription au registre unique et numéro obligatoire | Protection renforcée des locataires, procédures d’expulsion longues |
Les plateformes en ligne comme Airbnb, Tripadvisor ou Vrbo sont désormais tenues de vérifier ce numéro d’enregistrement et de refuser les annonces qui ne présentent pas cette preuve de conformité. Cette exigence intervient dans une volonté gouvernementale de réguler un secteur où les abus, tels que la location illégale ou la multiplication des meublés touristiques déconnectés du marché local, étaient monnaie courante.
Les impacts économiques et sociaux des restrictions sur la location touristique en Espagne
L’instauration du “registre unique des locations” et les restrictions associées répondent non seulement à une problématique légale, mais également à des enjeux économiques et sociaux majeurs. Face à une explosion des demandes touristiques, certains quartiers des grandes villes espagnoles, de Barcelone à Valence, ont vu leurs loyers s’envoler, rendant l’accès au logement de plus en plus difficile pour les habitants permanents.
Selon l’Organisation des Consommateurs et Usagers (OCU), la réforme apporte une meilleure transparence au marché et pourrait limiter certains excès, tout en restant vigilante notamment sur la sécurité juridique des petits propriétaires qui craignent l’augmentation des risques liés aux loyers impayés ou à l’occupation non autorisée des biens.
Conséquences majeures constatées ou anticipées :
- Réduction de l’offre illégale sur Airbnb et autres plateformes, contribuant à plus d’équité dans le secteur locatif.
- Amélioration de la disponibilité de logements à long terme pour les résidents permanents, aidant à enrayer la flambée des loyers dans les centres-villes.
- Renforcement du contrôle fiscal et juridique sur les propriétaires professionnels, assurant un meilleur respect des normes locales.
- Tensions possibles avec certains secteurs économiques dépendant fortement du tourisme de courte durée et des revenus associés.
À Valence, charmante ville également très prisée pour ses locations touristiques, les changements normatifs devraient modifier en profondeur le paysage des annonces sur des plateformes comme Airbnb et FlipKey. Pour les vacanciers et les professionnels saisonniers, cela impliquera également une sélection plus rigoureuse des locations disponibles, avec des garanties supplémentaires.
| Effets attendus | Conséquences pour les propriétaires | Conséquences pour les locataires |
|---|---|---|
| Diminution des annonces sans licence | Moins de locations illégales, respect des normes | Logements plus sûrs et conformes |
| Meilleure régulation des prix | Pression potentielle sur les revenus locatifs | Accès plus équitable au logement |
| Contrainte d’obtenir accord copropriétaire | Possibilité de blocages administratifs | Meilleure cohésion de voisinage |
| Hausse de la transparence | Plus grande visibilité sur les responsabilités | Réduction des litiges et des abus |
Quelles sont les démarches pour inscrire son logement au registre unique et obtenir un numéro d’enregistrement ?
L’enregistrement des meublés touristiques et autres locations de courte durée constitue désormais une étape incontournable pour tout propriétaire souhaitant louer légalement en Espagne via des plateformes comme Airbnb, Wimdu ou Roomlala. Cette formalité administrative offre non seulement une légitimité juridique mais permet aussi d’éviter des sanctions sévères pouvant aller jusqu’à la suppression des annonces.
Étapes clés du processus :
- Préparer un contrat détaillé précisant le but de la location (tourisme, études, soins médicaux, missions professionnelles) ainsi que l’adresse de résidence principale du locataire.
- Rassembler les documents justifiant la propriété et la conformité du bien aux normes locales et régionales (certificat d’habitabilité, éventuelle licence touristique).
- Effectuer la demande d’enregistrement en ligne, via la plateforme officielle du ministère du Logement, qui centralise maintenant toutes les locations.
- Recevoir le numéro d’enregistrement, qui doit être intégré obligatoirement dans toutes les annonces sur les sites de location.
- Suivre le renouvellement annuel éventuel selon la règlementation locale et respecter les nouvelles dispositions adoptées au niveau communal ou régional.
Le coût modique de 27 euros hors taxes vise à garantir une gestion efficace du système sans grever les finances des particuliers. Cependant, la lourdeur de la procédure peut dissuader certains propriétaires, qui risquent de se tourner vers des solutions moins conformes mais aussi moins stables.
- Pour les propriétaires étrangers, notamment les Belges et autres Européens, il est conseillé de bien s’informer sur ces règles avant d’investir ou de louer un bien en Espagne.
- Certains portails spécialisés, comme https://www.location-en-espagne.com/espagne-locations-touristiques/ proposent des guides pour faciliter ces démarches.
- Le recours à un gestionnaire local peut s’avérer judicieux pour s’assurer du respect des normes, surtout pour les résidences secondaires ou les biens situés sur la Costa Galice ou la Costa Almería.
| Étapes | Description | Délai moyen |
|---|---|---|
| Préparation du dossier | Contrat, documents de propriété, certificats locaux | 1 à 2 semaines |
| Demande en ligne | Soumission via la plateforme ministérielle | 3 à 5 jours |
| Attribution du numéro | Notification officielle et intégration au registre | 1 à 3 jours |
| Publication de l’annonce | Inclusion du numéro sur toutes les plateformes | Immédiate après réception |
Enjeux et réactions des plateformes de location face à la nouvelle réglementation
L’arrivée des obligations d’enregistrement a déclenché des réactions mitigées parmi les acteurs clés du marché locatif numérique. Airbnb s’est publiquement opposé à certaines restrictions, arguant qu’elles pourraient grandement impacter les revenus des propriétaires et réduire la disponibilité des logements pour les touristes. La plateforme met également en garde contre une surcharge administrative qui pourrait décourager les particuliers de louer.
Pour HomeAway, FlipKey et Vrbo, l’adaptation aux nouvelles règles apparaît comme un défi technologique mais aussi une opportunité de renforcer leur image de professionnalisme et de conformité. Booking.com et TripAdvisor, qui couvrent un large éventail d’options d’hébergement, œuvrent pour intégrer les nouvelles exigences tout en promouvant des logements légaux et correctement enregistrés.
Principaux points de friction entre les plateformes et le gouvernement espagnol :
- La nécessité de vérifier rigoureusement les numéros d’enregistrement, ce qui impose des développements importants sur les sites et applications.
- Le risque de voir diminuer drastiquement le nombre d’annonces disponibles, notamment dans les zones très touristiques.
- Les exigences accrues en matière de transparence et de responsabilité, qui peuvent déstabiliser les propriétaires occasionnels.
- Une monté des recours juridiques et contestations potentielles, notamment sur le plan européen.
Malgré ces tensions, la plupart des plateformes s’emploient à accompagner leurs utilisateurs dans la compréhension des nouvelles règles, via des tutoriels, FAQ mises à jour et assistance client spécifique. Cette collaboration, bien qu’encore fragile, risque d’évoluer vers un contrôle plus strict du marché locatif en ligne, avec un renforcement des bonnes pratiques.
Conséquences pour les voyageurs, résidents et tourisme en Espagne sous le nouveau cadre légal
Le durcissement des règles sur la location de courte durée en Espagne aura un impact notable sur la façon dont les touristes, les étudiants et les professionnels en mission choisissent et accèdent à leur hébergement. Cette transformation du marché impose une sélection plus rigoureuse et plus encadrée des logements disponibles, avec des garanties accrues en termes de conformité et de qualité.
Pour les résidents, cette réforme est perçue comme une bouffée d’air, susceptible de freiner la flambée excessive des loyers et de libérer du parc immobilier pour des baux plus longs. Le phénomène de gentrification devrait ainsi ralentir dans les quartiers sensibles, où les valises à roulettes laisseront plus de place aux habitants permanents.
Les touristes, quant à eux, devront s’habituer à une offre plus restreinte dans certaines métropoles et régions très prisées, comme la Costa Almería ou la Costa Galicia. Néanmoins, ils bénéficieront de logements plus sûrs, respectant les normes locales, avec une meilleure transparence sur les propriétaires et leurs pratiques. Pour ceux qui cherchent des alternatives aux classiques Airbnb ou Booking.com, des solutions comme Roomlala ou Tujia émergent, avec parfois des conditions plus flexibles.
- Meilleures protections contre les arnaques et les annonces frauduleuses.
- Disponibilité accrue de résidences légales dans les zones historiquement saturées.
- Impacts variables selon les régions : les plages de la Costa Almería restent un exemple emblématique d’une destination en pleine mutation réglementaire (détails et conseils sur la Costa Almería).
- Augmentation possible des prix dans certaines zones, liée à une offre plus contrôlée (analyse détaillée des hausses tarifaires).
Pour mieux comprendre l’évolution du marché touristique en Espagne et les effets des réformes, n’hésitez pas à consulter des analyses approfondies sur la crise du logement liée aux plateformes comme Airbnb et les nouvelles stratégies de gestion touristique de nombreux territoires.
| Groupes concernés | Impacts positifs attendus | Impacts négatifs potentiels |
|---|---|---|
| Voyageurs saisonniers et touristes | Plus grande sécurité, logements conformes | Moins d’options disponibles, tarifs à la hausse |
| Résidents permanents | Accès facilité au logement de longue durée | Risque d’augmentation des loyers dans certains secteurs |
| Propriétaires | Cadre légal clair et meilleur contrôle | Contraintes administratives et baisse possible des revenus |