Avec l’entrée en vigueur des nouvelles règles dès le 1er juillet 2025, la location de logements sur des plateformes telles qu’Airbnb connaît une évolution majeure en Espagne. Face à une crise du logement exacerbée dans plusieurs grandes agglomérations, les autorités espagnoles instaurent un cadre légal strict visant à encadrer ce marché jusque-là très dynamique mais parfois chaotique. Plus qu’une simple mesure administrative, ce dispositif cherche à préserver l’équilibre entre le développement touristique et la qualité de vie des résidents locaux. Plateformes telles que Booking.com, Vrbo, Tripadvisor, et HomeAway devront désormais s’adapter à ces changements afin de continuer à offrir des services légaux et transparents. Cette réforme s’inscrit dans un mouvement européen plus large, où la France et l’Italie ont déjà dressé des barrières similaires contre les locations touristiques non conformes, renforçant un contrôle rigoureux du parc locatif. Les propriétaires et gestionnaires de biens ont désormais l’obligation d’une inscription unique pour chaque logement, condition sine qua non pour diffuser une annonce sur Airbnb, FlipKey, ou Natura Habitat. Ces restrictions techniques, accompagnées d’un volet réglementaire, posent une nouvelle frontière que locataires et hébergeurs doivent franchir pour continuer à profiter des avantages du marché espagnol, particulièrement sur des zones très prisées comme la Costa Brava ou Barcelone.
Enregistrement obligatoire sur le registre unique des locations : un changement radical pour Airbnb et les utilisateurs
À partir de juillet 2025, chaque logement ou chambre louée pour une courte durée sur des plateformes telles qu’Airbnb, Wimdu, Citystay, ou Locat’me doit obligatoirement être inscrit au “registre unique des locations” mis en place par le gouvernement espagnol. Concrètement, cela signifie que les propriétaires ne peuvent plus simplement publier leur annonce sans disposer d’un numéro d’enregistrement officiel. Ce système vise à garantir la légitimité des offres et à lutter contre les fraudes, tout en améliorant la transparence du marché locatif.
Ce mécanisme d’enregistrement implique plusieurs étapes importantes :
- Inscription officielle : Les propriétaires doivent enregistrer chaque bien via la plateforme numérique unique du ministère du Logement.
- Obtention d’un numéro d’enregistrement : Ce numéro, unique à chaque location, est indispensable pour toute publication sur des sites de réservation en ligne.
- Communication aux plateformes : Sans mention de ce numéro, les plateformes comme Airbnb, Booking.com ou Tripadvisor sont tenues de retirer l’annonce.
- Modalités de paiement : Les plateformes sont également invitées à contrôler rigoureusement les modes de paiement des locataires afin de prévenir les fraudes.
Par ailleurs, ce dispositif prévoit un coût administrative modeste : environ 27 € hors taxes par enregistrement, un tarif qui s’inscrit dans une démarche raisonnable pour assurer un suivi efficace. Cette obligation concerne tous les types de location meublée de courte durée, qu’il s’agisse de logements entiers, de chambres individuelles, ou de résidences secondaires proposées à des touristes, étudiants ou professionnels en déplacement. Cette nouvelle règle s’applique quelle que soit la provenance du locataire ou la durée du séjour, avec une vigilance accrue sur les séjours à visée touristique, maintes fois pointés du doigt dans les débats sur la gentrification et la saturation touristique des centres urbains.
Conséquences en cas de non-respect du registre unique
L’absence d’inscription au registre national implique plusieurs sanctions lourdes. Premièrement, toutes les annonces dépourvues de numéro d’enregistrement seront automatiquement bloquées ou retirées des plateformes telles que Wimdu ou FlipKey. Deuxièmement, les propriétaires risquent des amendes administratives qui peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros, selon la gravité de l’infraction et la fréquence des manquements.
Les municipalités auront aussi la possibilité de retirer d’office les logements non conformes au registre, faisant de cette nouvelle loi un levier assez efficace contre les locations clandestines. Cette mesure pourrait en outre influer sur le nombre total de logements disponibles sur le marché, provoquant potentiellement une volatilité des offres et une hausse des prix, notamment dans des zones très touristiques comme Barcelone ou la Costa Brava.
| Type d’infraction | Sanction administrative | Conséquence sur les plateformes |
|---|---|---|
| Publication d’annonce sans numéro d’enregistrement | Amende entre 300€ et 3000€ | Annonce supprimée |
| Location sans inscription préalable au registre | Amende de 5000€ à 15000€ | Suppression de la location du registre |
| Non-respect des règles locales de copropriété | Amende variable selon la juridiction | Blocage des activités sur la plateforme |
Pour en savoir plus sur les démarches précises de l’enregistrement, consultez les ressources dédiées telles que les réserves et réglementations espagnoles concernant Airbnb.
Comprendre les régimes juridiques : location de résidence principale vs location touristique courte durée
Le décret royal 1312/2024 clarifie nettement deux cadres juridiques distincts que les propriétaires doivent impérativement maîtriser lorsqu’ils envisagent de louer un logement :
- La location de résidence principale : concerne les contrats de bail longue durée, généralement 5 ans minimum, avec un loyer encadré et une protection renforcée des locataires. Cette formule vise les logements utilisés comme domicile permanent des occupants.
- La location de courte durée : vise spécialement les locations temporaires, sans durée minimale imposée, destinées à un usage non résidentiel, notamment touristique, universitaire ou professionnel.
Cette distinction est fondamentale car elle implique des droits, obligations et restrictions très différents.
La location touristique courte durée est souvent privilégiée par des plateformes internationales telles que Airbnb, Vrbo, HomeAway ou Tripadvisor, qui proposent une offre diversifiée adaptée aux besoins temporaires des voyageurs.
Les autorités précisent que le terme “courte durée” concerne l’usage temporaire et non la longueur du séjour, qui peut varier de quelques jours à plusieurs mois. À ce titre, la location d’un logement à un étudiant étranger pour la durée d’une année universitaire sera assimilée à une location de courte durée, avec les contraintes qui lui sont associées.
Que faut-il respecter selon le type de location ?
| Critère | Location de résidence principale | Location courte durée |
|---|---|---|
| Durée minimale | 5 ans (7 ans si bailleur société) | Libre, adaptée au contrat |
| Loyer | Fixé et encadré par la loi | Fixé librement par le contrat |
| Protection locataire | Forte, incluant règles d’expulsion | Limitée à la durée du contrat |
| Finalité | Habitation permanente | Tourisme, études, missions temporaires |
Pour tout propriétaire désireux de se reconvertir vers la location touristique, il est indispensable d’intégrer ce cadre légal afin d’éviter tout litige ou sanction. Les conseils pratiques sur la réglementation sur la location de maisons en Espagne peuvent guider cette transition.
Impact des nouvelles règles sur le marché locatif et l’économie touristique espagnole
Les mesures imposées par ce décret royal ont pour objectif principal de réguler un marché en forte tension. L’Espagne, largement reconnue pour son attractivité touristique, fait face à une saturation des centres urbains et un manque de logements accessibles pour ses résidents.
Au fil des années, le développement massif des locations de courte durée sur Airbnb, Booking.com et autres plateformes a contribué à une hausse significative des loyers dans des zones stratégiques. Barcelone, Madrid, Séville, sans oublier la Costa Brava et des îles comme Majorque, ont vu l’envolée des prix de la location mais aussi une transformation de leur tissu urbain.
Les conséquences :
- La gentrification accentuée : les quartiers populaires deviennent inaccessibles aux résidents traditionnels.
- Pression sur le logement longue durée : disparition progressive des appartements pour les familles ou travailleurs permanents.
- Modification de la dynamique économique locale : adaptation des commerces et infrastructures à un flux touristique intensif.
L’État espagnol entend ainsi redonner de la visibilité aux logements disponibles pour les résidents permanents tout en maintenant un cadre viable pour la fréquentation touristique.
Selon des études récentes, la mise en œuvre stricte de ce registre unique promet :
| Critère | Situation avant réforme | Projection après réforme |
|---|---|---|
| Nombre d’annonces non réglementées | 15,000-20,000 dans les grandes villes | Réduction prévue de 40% |
| Loyers moyens annuels augmentation | 6-8% par an | Stabilisation ou légère baisse |
| Offre de logement longue durée | Diminution régulière | Lente amélioration grâce au retour des logements |
Cette réforme, s’inscrivant dans un plan plus large de lutte contre la spéculation immobilière, est détaillée en profondeur sur le plan anti-spéculation logement en Espagne.
Obligations et démarches pratiques à connaître pour la location Airbnb en Espagne
Au-delà de l’aspect purement légal, les propriétaires et gestionnaires doivent prendre en compte les formalités concrètes pour assurer la conformité de leur logement. Voici les étapes incontournables :
- Déclaration de la finalité du séjour : précisez clairement si la location est destinée au tourisme, à un séjour étudiant, ou autre.
- Identification du locataire : vérifier que la résidence principale du locataire n’est pas le logement proposé.
- Respect des règles locales : obtention des licences ou autorisations spécifiques, notamment dans des collectivités autonomes comme la Catalogne ou les Îles Baléares.
- Consentement de la copropriété : à compter d’avril 2025, un accord de 60 % des copropriétaires est nécessaire pour permettre les locations touristiques dans certains immeubles.
- Enregistrement sur la plateforme nationale : formalité avant diffusion des annonces.
Le non-respect de ces obligations peut entraîner, outre les sanctions déjà évoquées, un climat de méfiance affectant la réputation des sites comme Tripadvisor ou Location-en-Espagne.com où les annonces sont listées. Il est donc crucial qu’hôtes et agences spécialisées, notamment sur des destinations phares telles que la Costa Brava, s’informent pour adapter leurs pratiques en amont.
Des ressources utiles fournissent conseils et guides pour mieux appréhender ces nouvelles exigences :