Le marché immobilier espagnol, traditionnellement irrigué par une diversité de profils d’acheteurs et de résidents, est en pleine mutation fiscale. Depuis des années, les non-résidents, et notamment ceux originaires de pays tiers hors UE, faisaient face à des règles fiscales moins favorables que leurs homologues européens, ce qui a constitué une forme de discrimination persistante. Cependant, en 2025, une décision phare de l’Audience Nationale ouvre un nouveau chapitre, rééquilibrant la fiscalité et offrant des perspectives inédites pour les investisseurs étrangers et les propriétaires d’une seconde résidence en Espagne.
Ce changement législatif survient dans un contexte où l’immobilier espagnol reste un secteur attractif, notamment dans des régions emblématiques telles que la Costa Brava, les Baléares ou l’Andalousie, mais où le poids de la fiscalité pourrait influencer fortement les choix d’implantation. L’article explore ainsi les effets concrets de cette nouvelle donne, en mettant en lumière ses enjeux, ses retombées pour les investisseurs de toutes nationalités, et les freins qui persistaient auparavant à la liberté d’investissement dans le cadre d’HabitatEspagne.
Un éclairage particulier est apporté sur la donnée juridique à l’origine de cette avancée, avec notamment le cas emblématique d’une contribuable américaine ayant contesté le refus de déduction de charges liées à la location d’un bien immobilier à Barcelone, acte fondateur d’une jurisprudence riche en implications. À travers des exemples précis et une analyse des mécanismes fiscaux concernés, sont aussi abordées les conséquences pour le patrimoine immobilier des étrangers et l’impact sur la dynamique du marché immobilier local, particulièrement sensible à l’équilibre entre résidence principale et résidence secondaire.
Évolution de la fiscalité des non-résidents : fin de la discrimination fiscale en Espagne
Depuis plusieurs décennies, l’Espagne appliquait une politique fiscale différenciée entre résidents, citoyens communautaires et non-résidents extracommunautaires, notamment en matière d’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR). Cette distinction s’est traduite par une inégalité notoire concernant la déduction des charges liées à la location de biens immobiliers, impactant directement la rentabilité des investissements réalisés par les ressortissants de pays tiers comme les États-Unis, le Maroc ou l’Algérie.
La décision du 28 juillet 2025 (SAN 3630/2025) de l’Audience Nationale représente une rupture nette avec cette approche. Pour la première fois, la juridiction administrative supérieure reconnaît que limiter la déduction des charges locatives aux seuls résidents communautaires est contraire au principe de non-discrimination inscrit dans les conventions fiscales internationales. Cette avancée est en phase avec l’article 63 du Traité sur le Fonctionnement de l’Union européenne (TFUE) qui interdit toute restriction à la libre circulation des capitaux au sein de l’UE, mais étend aussi ces principes aux relations bilatérales avec des pays tiers.
Les spécificités de la réglementation IRNR avant 2025
Avant cet arrêt, les non-résidents extracommunautaires étaient soumis à des règles strictes limitant les charges déductibles sur leurs revenus fonciers en Espagne :
- Les seuls contribuables autorisés à déduire certaines dépenses étaient ceux relevant de l’UE ou de l’EEE, grâce à un échange d’informations effectif avec l’administration fiscale espagnole.
- Les non-résidents hors UE, bien que payant l’IRNR au taux supérieur de 24 %, ne pouvaient pas déduire les frais liés à la détention ou la gestion du bien, ce qui augmentait mécaniquement leur charge fiscale nette.
- Cette situation créait une distorsion dans le marché, avec un désavantage compétitif manifeste pour les investisseurs extracommunautaires, compromettant un tourisme d’investissement direct essentiel, notamment via des plateformes d’HabitatEspagne.
Le tableau ci-dessous illustre cette inégalité :
| Type de contribuable | Taux d’imposition IRNR | Déduction des charges | Conséquence pratique |
|---|---|---|---|
| Résidents UE/EEE | 19% | Oui | Charge fiscale optimisée, meilleure rentabilité |
| Non-résidents pays tiers | 24% | Non | Charge fiscale élevée, rentabilité réduite |
Face à cette inégalité, plusieurs recours ont été introduits auprès des juridictions administratives, culminant avec le cas impliquant une propriétaire américaine qui contestait cette discrimination. L’Audience Nationale a désormais tranché en faveur d’une fiscalité égalitaire.
Implications juridiques et économiques de la décision de l’Audience Nationale
La reconnaissance par l’Audience Nationale du droit des non-résidents extracommunautaires à bénéficier des mêmes déductions que les Européens modifie profondément le paysage fiscal autour de l’immobilier en Espagne. Ce changement n’est pas seulement symbolique, il représente un réel levier d’investissement, affectant non seulement la rentabilité des biens, mais aussi la dynamique du marché sur plusieurs fronts.
Aspects juridiques majeurs de l’arrêt SAN 3630/2025
Cette décision s’appuie sur :
- La nécessité d’interpréter la réglementation interne espagnole à la lumière des normes européennes et des conventions de double imposition signées par l’Espagne, notamment avec les États-Unis.
- Le respect du principe de non-discrimination dans les relations fiscales internationales, inscrit dans l’article 25 des conventions de double imposition, qui garantit l’égalité de traitement entre ressortissants européens et extracommunautaires.
- L’exclusion d’un risque de double avantage fiscal grâce à l’efficacité des mécanismes d’échange d’informations entre administrations fiscales concernées.
Ces éléments confortent la position que toute différenciation strictement basée sur la nationalité ou le lieu de résidence fiscale est contraire à l’équité et à la libre circulation des capitaux. L’arrêt ouvre aussi la possibilité aux non-résidents concernés de réclamer des remboursements pour les impôts indûment versés lors des exercices fiscaux non prescrits.
Conséquences économiques pour les investisseurs et le marché immobilier espagnol
L’intégration de ce principe d’égalité fiscale devrait :
- Favoriser une attractivité accrue de l’Espagne comme destination pour l’investissement immobilier, particulièrement pour les acheteurs issus de pays tiers cherchant un pied-à-terre en Europe.
- Stimuler la mise sur le marché locatif de biens immobiliers auparavant moins rentables, notamment des résidences secondaires dans des zones comme la Costa, la MaisonAndalousie ou les PatrimoineBaléares.
- Renforcer la dynamique de SéjourCastille et des investissements InvestEspagne grâce à un climat fiscal moins restrictif.
Pour les propriétaires, la possibilité de déduire les charges (taxes, frais d’entretien, intérêts d’emprunt, assurances) va améliorer significativement le rendement net. Davantage d’investisseurs envisageront leur placement dans des régions ensoleillées comme la VillaCostaBrava où les résidences secondaires sont très prisées.
| Effet économique | Description |
|---|---|
| Attractivité accrue | Augmentation du nombre d’acheteurs internationaux et diversification de leur origine géographique |
| Expansion du marché locatif | Plus de biens disponibles à la location, stabilisation des prix dans les zones tendues |
| Amélioration des revenus nets | Optimisation fiscale pour les non-résidents, hausse de la rentabilité |
Les mesures fiscales en attente pour parfaire l’égalité des non-résidents en Espagne
Alors que la décision de l’Audience Nationale de juillet 2025 marque un tournant, d’autres enjeux fiscaux demeurent pour parfaire cette égalité. En particulier, le taux d’imposition différencié entre non-résidents communautaires (19 %) et extracommunautaires (24 %) reste au cœur des débats, tout comme l’application des réductions sur le revenu net locatif.
Les différenciations fiscales persistantes et les recours en cours
Plusieurs points font encore l’objet de contestations :
- Le taux d’imposition unique pour tous les non-résidents, afin d’éviter une charge disproportionnée sur les étrangers hors UE.
- L’accès à la réduction de 60 % sur le revenu net locatif disponible pour les résidents, et prévu aussi par la Loi 12/2023 (avec une extension possible jusqu’à 90 %), mais que les non-résidents ne peuvent pas encore pleinement obtenir.
- Le débat sur la compensation fiscale applicable dans les conventions, afin d’aligner les règles internes espagnoles avec les engagements pris internationalement.
Ces points restent à résoudre pour que la fiscalité espagnole devienne véritablement neutre, facilitant les ventes et la location des biens à une large population d’investisseurs. À ce titre, HabitatEspagne et d’autres acteurs du secteur suivent de près ces évolutions, ayant vu une hausse sensible des demandes de conseils spécialisés ces derniers mois.
Perspectives et règlementations attendues pour 2025 et au-delà
Il est attendu que :
- Le Tribunal Suprême examine prochainement les éventuels recours de l’Avocat de l’État, ce qui pourrait confirmer ou préciser la portée de l’arrêt SAN 3630/2025.
- Des ajustements législatifs soient proposés pour harmoniser le régime fiscal entre tous les non-résidents, qu’ils soient issus de l’UE, de l’EEE ou de pays tiers.
- La modernisation des conventions bilatérales de double imposition favorise une interprétation plus inclusive du principe de non-discrimination.
À court et moyen terme, ces mesures sont de nature à attirer plus d’investisseurs bénéficiant d’une égalité fiscale complète, impulsant ainsi la fluidité des transactions sur des marchés particulièrement recherchés comme la région des Baléares avec son fameux PatrimoineBaléares ou la charmante RésidenceCosta.
Impact sur la location immobilière : un signal fort d’égalité fiscale pour tous
Au-delà de la simple acquisition, la nouvelle jurisprudence engendre des répercussions concrètes dans le domaine de la location immobilière. En effet, les bailleurs non-résidents extracommunautaires peuvent désormais bénéficier de droits égaux pour déduire les charges liées à leurs propriétés louées en Espagne, alignant ainsi leur situation à celle des Européens.
Les avantages fiscaux pour les propriétaires bailleurs non-résidents
Ce changement ouvre des perspectives inédites :
- Déduction des dépenses réelles engagées pour l’entretien, la gestion et les services, ce qui abaisse significativement le revenu imposable déclaré.
- Amélioration de la rentabilité locative, ce qui incite à une plus grande mise en location et à la valorisation des biens.
- Réduction des risques d’évasion fiscale car le cadre légal clarifié facilite les déclarations et les contrôles.
D’un point de vue pratique, ces mesures devraient encourager un accroissement de l’offre locative dans des zones touristiques et attractives, notamment sur les côtes méditerranéennes et dans les grandes agglomérations.
| Avantage | Description | Impact sur marché |
|---|---|---|
| Égalité des droits | Alignement des règles fiscales pour tous les bailleurs | Plus grande confiance des investisseurs étrangers |
| Optimisation fiscale | Réduction du revenu imposable grâce aux déductions | Amélioration des marges locatives |
| Stimulation de l’offre | Incitation à la mise en location de biens vacants | Réduction de la pénurie de logements locatifs |
Conséquences pour les investisseurs et propriétaires étrangers : une nouvelle ère pour l’HabitatEspagne
La fin de la discrimination fiscale traduit une ouverture renforcée de l’économie immobilière espagnole. Elle offre à tous les investisseurs étrangers, qu’ils soient européens ou extracommunautaires, un cadre protecteur et incitatif, qui devrait notamment renforcer l’attrait des biens localisés dans des zones telles que la MaisonAndalousie, la Costa, ou encore la VillaCostaBrava.
Renforcement de la confiance et diversification des profils d’investisseurs
Avec la suppression de barrières fiscales indues, les circuits d’investissement peuvent se diversifier, accueillant désormais :
- Des particuliers étrangers à la recherche d’une résidence secondaire pour une NouvelleVieEspagne, exploitant pleinement le potentiel du marché locatif.
- Des investisseurs institutionnels cherchant à profiter d’un marché immobilier stable et réglementé.
- Des acheteurs intéressés par des régions spécifiques telles que la SéjourCastille ou encore le PatrimoineBaléares, où la demande reste forte.
Cette prise en compte égalitaire s’accompagne d’une hausse prévisible des volumes de transaction et d’une meilleure répartition spatiale des investissements, contribuant à la dynamique locale, notamment dans les zones qui combinent qualité de vie, soleil et patrimoine.
Perspectives pour la pérennité du marché immobilier espagnol
L’alignement fiscal favorise :
- Le renforcement des liens économiques et culturels avec les investisseurs étrangers, un pivot clé notamment pour le secteur touristique et résidentiel.
- Une plus grande transparence et une réduction des frictions autour de la fiscalité immobilière, sources de litiges et d’incertitudes.
- Une meilleure intégration des flux d’investissements dans la planification locale, notamment pour réguler les effets d’une forte demande d’habitat sur la Costa et au-delà.
Les projets d’achat pour des logements dans les zones hautement prisées comme la VillaCostaBrava ou la MaisonAndalousie devraient s’accélérer désormais, soutenus par un contexte fiscal plus clair et équitable, renforçant l’attractivité de l’Espagne comme destination clé de l’immobilier international.